8 Riscos dos FIIs que você deve conhecer antes de investir

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) são veículos financeiros coletivos que priorizam o investimento em ativos ligados ao mercado de imóveis. Eles têm cotas negociadas na bolsa de valores brasileira (B3) e podem ser alternativas para quem deseja se expor a esse setor.

Embora possam ser vistos como boas oportunidades de investimento, é importante notar que muitas pessoas subestimam os riscos dos FIIs. Nesse caso, a tomada de decisão não ocorre de modo informado, o que pode comprometer o desempenho da carteira.

Quer entender mais sobre o tema? Para saber o que esperar desses investimentos, veja quais são os 8 principais riscos dos FIIs!

1. Risco de mercado

Um dos riscos mais conhecidos dos FIIs é o risco de mercado. Ele está relacionado, principalmente, ao fato de a negociação das cotas acontecer na bolsa de valores. Logo, a cotação depende da lei da oferta e demanda.

Como consequência, os preços das cotas tendem a oscilar ao longo do tempo. Então, mesmo que os imóveis de um fundo de tijolo não se desvalorizem, por exemplo, as cotas podem passar a valer menos devido ao comportamento do mercado.

Além disso, há a possibilidade de você comprar a cota por um preço acima do que ela vale. Se o mercado corrigir a cotação para baixo, há riscos de consolidar perdas ao vender o FII por um montante menor que o preço de compra.

2. Risco de liquidez

Ao pensar no investimento direto em imóveis, é comum que a liquidez represente um dos riscos mais relevantes. Afinal, tende a ser mais difícil vender uma propriedade e convertê-la em dinheiro.

Ao investir em FIIs, esse risco pode ser mitigado. Como as cotas são negociadas na bolsa de valores, tende a ser mais fácil vendê-las do que um imóvel físico. No entanto, ainda assim existe um risco de liquidez, já que a venda da cota depende do interesse de outros investidores em comprá-las.

Dependendo das condições do fundo imobiliário e do comportamento do mercado, pode ser mais difícil negociar as suas cotas. Quanto mais dificuldade o investidor encontrar para converter o investimento em dinheiro, menor é a liquidez e maior é esse tipo de risco. 

3. Risco de vacância física

Os fundos de tijolo investem prioritariamente em imóveis físicos de diferentes tipos e segmentos. No caso daqueles que obtêm ganhos a partir da locação, é fundamental contar com inquilinos para ocupar os bens e pagar os aluguéis, conforme acordado. 

Porém, podem ocorrer períodos em que há imóveis ou unidades vazias. Há, portanto, a chamada vacância física. Quando ela é elevada ou prolongada, pode prejudicar as finanças do fundo e aumentar o risco do investimento.

4. Risco de crédito

Muito conhecido na renda fixa, o risco de crédito corresponde à possibilidade de ocorrer a inadimplência. Diante disso, um pagamento devido não acontece nas condições acordadas.

Embora o FII seja um investimento de renda variável, ele também está sujeito a essa situação. Nos fundos de papel, o investimento é feito prioritariamente em títulos de renda fixa atrelados ao setor de imóveis. Entre eles, estão o certificado de recebíveis imobiliários (CRI) e a letra de crédito imobiliário (LCI).

Com isso, existe o risco de o emissor dos títulos não fazer o pagamento conforme o acordado. Inclusive, vale destacar que não há proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) quando o investidor é institucional — como é o caso de um FII.

Ademais, existe o risco de inadimplência sobre o aluguel, no caso dos fundos de tijolo. Se um ou mais inquilinos não fizer o pagamento adequado, há a vacância financeira.

Então pode ser que todos os imóveis estejam alugados, mas nem todos estejam gerando renda devido à inadimplência. Nesses casos, as finanças e mesmo a continuidade do fundo podem ser impactadas.

5. Risco de concentração

Já o risco de concentração nos fundos imobiliários envolve a alocação excessivamente focada em apenas um setor, imóvel ou região. Se todos os imóveis que compõem a carteira de um fundo de tijolo ficarem em São Paulo, por exemplo, ele pode ser impactado por uma mudança no panorama de negócios da cidade.

Da mesma forma, se o portfólio do fundo for composto por apenas um imóvel, há um risco mais elevado de vacância ou inadimplência — sendo ainda maior se só houver um inquilino.

Os fundos imobiliários setoriais também apresentam risco mais elevado que outros. Um FII voltado para imóveis e propriedades do agronegócio, por exemplo, tende a ser mais impactado pelos resultados do segmento que um fundo que tenha imóveis relacionados a diversas áreas da economia.

6. Risco de varejo

Pensando nos segmentos econômicos específicos, é preciso ter atenção quanto ao risco de varejo. Ele é especialmente comum no caso dos fundos de shopping centers ou de galpões logísticos de e-commerce, por exemplo.

Esse risco decorre do desaquecimento do consumo no varejo. Se há menos vendas, a tendência é que os shoppings tenham menos inquilinos, o que pode aumentar a vacância física ou financeira. Nesses imóveis, em específico, o aluguel pode ser parcialmente composto por uma porcentagem das vendas.

Portanto, um desaquecimento nesses resultados afeta o fluxo financeiro dos fundos. Já galpões logísticos de e-commerce podem ter contratos de aluguel encerrados ou não-renovados, caso o segmento sofra com uma baixa nos resultados.

7. Risco físico

Nos FIIs de tijolo, principalmente, outro fator importante é o risco físico. Ele existe, por exemplo, durante a obra em um empreendimento. Pense em um fundo que constrói propriedades para revendê-las.

Nessa etapa, ele pode sofrer com falhas, perdas ou problemas na construção que afetam a capacidade de obter lucros com a venda das unidades. Nos imóveis já construídos, o risco físico envolve questões como:

• segurança contra invasões e depredações;
• proteção contra enchentes, incêndios e intempéries em geral.

Ainda, há os problemas que podem ser causados pela falta de manutenção ou de modernização. Para reduzir esses riscos, é essencial que a gestão de portfólio seja de qualidade e capaz de atender às demandas do mercado imobiliário.

8. Risco de alavancagem

A alavancagem é um termo usado no mercado financeiro que envolve estratégias para movimentar um valor maior do que você dispõe. Isso permite acessar ganhos maiores, mas as perdas também podem ser mais significativas.

Ao fazer o investimento em fundos imobiliários, você pode encontrar FIIs que usam esse mecanismo. É o caso de fundos que emitem CRIs com base nos aluguéis a receber e usam os recursos para reforçar o patrimônio, por exemplo. Porém, um aumento na vacância física ou financeira pode gerar perdas.

Neste artigo, você aprendeu quais são os 8 riscos dos FIIs existentes no mercado. Por isso, antes de investir em fundos imobiliários, é importante avaliar essas questões para ter a certeza de que o veículo financeiro é adequado para a sua carteira.Para conhecer melhor os investimentos, que mais se adequam para você fale com um consultor.