Fundo imobiliário ou imóvel físico: qual é o melhor investimento?

por Mariana Congo | 15/10/2019

fundo imobiliário ou imóvel físico

Quem busca os melhores investimentos pode cogitar os imóveis como uma boa opção. Mas, afinal, qual é o melhor caminho: comprar cotas de um fundo imobiliário ou imóvel físico?

Os fundos imobiliários nada mais são do que investimentos em diversos imóveis físicos, fatias de imóveis e direitos relacionados a eles, por um valor bem menor do que seria desembolsado na aquisição de um único imóvel.

Ou seja, ele atende quem quer investir em imóveis e não tem muito dinheiro disponível.

Há cotas de FIIs disponíveis atualmente no mercado por R$ 100. E o melhor: a aplicação oferece isenção de Imposto de Renda no recebimento de aluguéis mensais para Pessoas Físicas.

Assim como os imóveis físicos, os cotistas de um fundo imobiliário ganham com a valorização das cotas e com aluguéis, distribuídos na forma de rendimentos periódicos. Por lei, todo FII é obrigado a distribuir 95% do seu lucro aos cotistas.

Ao adquirir uma cota desses fundos, é possível aplicar em uma carteira com vários tipos de imóveis.

Os fundos imobiliários dão acesso a empreendimentos que costumam ser inacessíveis a quem investe em imóveis físicos, como hospitais, shoppings, galpões e faculdades.

Ficou em dúvida? Compare abaixo as vantagens e desvantagens de investir em um fundo imobiliário ou em imóvel físico.

Fundos imobiliários

Vantagens

Além de tipos diferentes de imóveis, o fundo pode ter unidades localizadas em vários estados, cidades e bairros. Ainda que alguns FIIs invistam em um único imóvel, quem aplica pode adquirir cotas de mais de um FII.

Investir em diversos imóveis ao mesmo tempo permite que a vacância ou inadimplência de uma unidade seja compensada pela rentabilidade de outras que fazem parte da carteira. Essa característica impede que haja grandes oscilações nos rendimentos.

A liquidez é outro ponto positivo desses fundos. As cotas dos FIIs são negociadas em bolsa. Ou seja, é fácil revender e adquirir cotas de FIIs, assim como ações.

A falta de burocracia da aplicação também pode chamar a atenção de quem aplica: em caso de inadimplência de inquilinos e vacância dos imóveis, é o gestor do fundo que terá de solucionar esses problemas, com o objetivo de fazer com que as cotas não desvalorizem.

Outra vantagem do investimento é a facilidade de aplicação: basta abrir uma conta gratuita pela internet e adquirir cotas pelo home broker de corretoras e plataformas de investimentos. Algumas corretoras não cobram corretagem na compra e venda de cotas.

Desvantagens

Ao comprar uma cota de FIIs, você está colocando na mão de um gestor de investimento a responsabilidade pela administração do seu capital, diferentemente da compra de um imóvel físico, em que você consegue acompanhar tudo mais de perto. Por conta disso, pagará uma taxa de administração.

Além disso, na aquisição da cota, você compra um “pacote” já selecionado de imóveis. Ou seja, não pode optar por um imóvel no qual você acredita ser possível obter bons rendimentos com aluguel.

Os FIIs são caracterizados como uma aplicação de renda variável. Ou seja, suas cotas oscilam ao longo do tempo e correm o risco de se desvalorizarem.

Isso também acontece em imóveis físicos, mas, nos FIIs, fica mais visível e pode assustar os conservadores.

Quem vende a cota de um fundo imobiliário tem um custo adicional: paga 20% de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Imóvel físico

Vantagens

Uma clara vantagem do imóvel físico em relação ao fundo imobiliário é a possibilidade de acompanhar o investimento mais de perto, o que dá conforto a quem aplica.

Além disso, a aquisição de um imóvel físico permite escolher a propriedade que se acredita que irá obter melhores ganhos com aluguéis.

A aplicação também permite a quem investe encontrar oportunidades e ganhar mais com a valorização do imóvel.

Como o imóvel geralmente tem pouca liquidez, quem aplica pode garantir um bom desconto pagando pelo bem à vista ou fazendo negócio com quem precisa vender o imóvel logo para pagar dívidas, por exemplo.

Desvantagens

Quando se trata de imóveis físicos, diversificar tem uma grande limitação: preço. É necessário ter muito capital disponível para criar uma carteira de imóveis físicos.

Essa é a grande desvantagem de investir em um imóvel físico: a concentração do investimento, que acaba por trazer outro risco: o de mercado.

Como o investimento é apenas em uma unidade, ou poucas, a carteira pode oscilar mais de acordo com o cenário econômico, já que é mais difícil conseguir compensar a baixa rentabilidade do aluguel de uma unidade com a de outra.

Além de o valor das unidades localizadas em grandes cidades ser alto, os custos envolvidos, como condomínio e IPTU, entre outros, também costumam ser.

E é o alto custo do imóvel que traz um terceiro problema: falta de liquidez na venda. Como envolve valores maiores, a transação costuma ser mais demorada.

Quem aplica dinheiro em imóveis físicos também precisa se planejar para enfrentar os custos envolvidos na transação de compra e venda, como registro do bem, taxa de transferência e corretagem.

Outra desvantagem de investir em um imóvel físico é que o recebimento de aluguéis mensais dos inquilinos gera cobrança de Imposto de Renda. Além disso, o ganho de capital na venda de imóveis é tributado em 15%.

O que é melhor: fundo imobiliário ou imóvel físico?

Agora que você já conhece mais sobre as duas aplicações, e suas vantagens e desvantagens, onde é melhor investir: em fundo imobiliário ou imóvel físico?

Quem investe em imóveis físicos pode não conseguir contar com o dinheiro por um bom tempo. Nesse caso, provavelmente terá de arcar com custos relevantes de manutenção, caso o imóvel fique vago.

Além disso, precisará de tempo e dedicação para encontrar boas oportunidades de mercado.

Para quem não tem como monitorar o mercado e negociações de perto, a melhor solução parece ser deixar esse trabalho nas mãos de um gestor profissional e optar pelos FIIs.

Ou seja, para quem aplica pequenos volumes de dinheiro, em geral, é mais fácil e barato investir em fundos imobiliários.

Mas, antes de comprar cotas dessa modalidade de fundos, é necessário fazer algumas ponderações.

A alta liquidez do investimento demanda cautela, pois pode representar maior risco de mercado. Como a cota pode ser vendida a qualquer tempo, o risco de vender em um momento de baixa procura ou desvalorização é alto.

Por isso, os FIIs devem ser encarados como um investimento de médio e longo prazo. Além disso, não devem ser comparados a ações: como têm foco em distribuição de renda, são mais conservadores, assim como investimentos em imóveis físicos.

Como os fundos imobiliários dão acesso a segmentos do mercado imobiliário com os quais os iniciantes não estão acostumados a lidar, quem aplica precisa entender minimamente cada mercado para não se assustar com possíveis perdas.

É recomendável ler a lâmina, o histórico e o prospecto de cada aplicação, onde é possível encontrar a descrição dos imóveis que compõem a carteira do fundo.

E, naturalmente, sempre dar preferência a carteiras mais diversificadas como forma de minimizar riscos.

Agora que você entende um pouco mais sobre a diferença entre fundo imobiliário e imóvel físico, que tal entender como escolher os melhores investimentos para você? Baixe grátis o nosso Guia Completo sobre Consultoria de Investimentos e tire suas dúvidas!

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