Tudo que você precisa saber sobre fundos imobiliários

por Mariana Congo | 28/05/2019

Fundos imobiliários: tire suas dúvidas!

Você se interessa pelo mercado imobiliário? Sabia que existe uma forma de investir em imóveis sem ter de comprar um? A partir de agora, você vai saber tudo sobre o que são fundos imobiliários (também conhecidos como FIIs) e o que esses tipos de investimento oferecem.

Os fundos imobiliários são classificados como investimentos de renda variável, uma vez que suas cotas são negociadas na bolsa de valores, a B3.

Eles vêm ganhando bastante popularidade nos últimos tempos, principalmente por causa dos rendimentos mensais isentos de Imposto de Renda. Mais adiante, vamos explicar melhor como isso funciona.

Continue conosco e entenda como funciona essa aplicação, as vantagens e desvantagens desse investimento e como começar a investir!

O que são fundos imobiliários?

Os fundos de investimento imobiliário (os famosos FIIs) são fundos de investimento que aplicam pelo menos 75% de seu patrimônio em imóveis e títulos relacionados ao mercado imobiliário, como as LCIs e os CRIs.

A principal diferença entre um fundo tradicional e um FII é que este último tem suas cotas negociadas na bolsa de valores. Ou seja, o preço dessas cotas muda com mais frequência, conforme a demanda do mercado.

Outra particularidade desses fundos é o pagamento de um rendimento mensal isento de Imposto de Renda (IR). Ele é depositado para os cotistas do fundo diretamente na conta da corretora.

Vale destacar que, devido à forma de negociação e à incerteza sobre a rentabilidade, os fundos imobiliários são considerados investimentos de renda variável. Assim, eles podem não ser ideais para quem tem perfil mais conservador.

Quais as principais características dos fundos imobiliários?

Como mencionamos, os fundos imobiliários têm um funcionamento distinto dos fundos de investimento comuns. A seguir, apresentamos suas principais características:

Cotas negociadas na bolsa de valores

Os FIIs são um tipo bem específico de fundo de investimento em renda variável, assim como os ETFs ou fundos de índice.

Não há livre emissão e nem resgate de cotas. Para investir ou vender essas cotas, é necessário negociá-las diretamente na B3, a bolsa de valores brasileira. Essa é a característica que faz com que os FIIs sejam considerados investimentos de renda variável.

Assim, é possível lucrar (ou ter prejuízo) nas operações de compra e venda dessas cotas, conforme o preço negociado no mercado.

Investimento com rendimento mensal

Outra peculiaridade dos fundos imobiliários é a exigência de distribuição mínima de 95% do lucro apurado por meio de proventos.

Com isso, os fundos imobiliários distribuem rendimentos mensais, um mecanismo semelhante ao pagamento de um aluguel.

Duas possibilidades de ganhar com a rentabilidade do fundo

Associando o rendimento mensal dos FIIs com a negociação de suas cotas na bolsa, há duas possibilidades de ganhar dinheiro com esse investimento: o rendimento mensal e a valorização das cotas negociadas na bolsa.

Cada tipo de fundo oferece uma perspectiva distinta com relação à rentabilidade desses dois componentes.

Existem fundos cuja carteira é composta por ativos já maduros, com boa relação entre o rendimento mensal recebido e o preço das cotas, um indicador conhecido como yield do fundo.

Por outro lado, há os fundos que focam no desenvolvimento de novos empreendimentos, pagando rendimentos menores. Em contrapartida, eles oferecem maiores chances de valorização das cotas no futuro.

Custos menores do que o investimento em imóveis

Os principais custos dos fundos imobiliários são as taxas de administração, descontadas automaticamente no momento da venda das cotas.

Outra tarifa bastante comum é a taxa de corretagem, que varia dependendo da corretora pela qual você investe.

Dependendo do fundo, podem ser cobradas também outras taxas, como a de consultoria imobiliária, paga a uma equipe especializada que apoia o trabalho do gestor.

Esses custos são bem menores do que investir em imóveis de forma direta, uma vez que não é preciso gastar tanto dinheiro para aplicar em fundos imobiliários.

Em julho de 2019, os preços dessas cotas ficavam em torno de R$ 100. Quanto ao rendimento mensal, um fundo imobiliário com desempenho dentro da média costumava pagar cerca de R$ 0,50 por cota.

Fazendo a conversão do rendimento mensal para anual, a rentabilidade ficaria em 6,1% ao ano, sem considerar a valorização das cotas. Esse resultado é um pouco maior do que um investimento no Tesouro Selic, por exemplo.

Imposto maior sobre o lucro com a venda das cotas

As operações de venda das cotas de FIIs estão sujeitas ao Imposto de Renda de 20% sobre o lucro da operação.

Vale destacar que esse valor não é recolhido automaticamente. Ele precisa ser calculado e pago pela própria que investiu por meio de um DARF.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são classificados com base nos tipos de ativo que compõem a maior parte de sua carteira. Eles são determinados pela política de investimento estabelecida por cada fundo.

Quanto à quantidade de ativos na carteira, esses fundos podem ser classificados como:

  • monoativos: quando possuem um único empreendimento na carteira;
  • multiativos: quando têm a carteira diversificada;
  • híbridos ou multiclasse: atuam tanto na aquisição de imóveis quanto na compra de títulos ou cotas de outros fundos relacionados ao mercado imobiliário.

Além disso, eles também podem ser classificados pelo tipo de ativo. Vamos ver a seguir:

Fundos de tijolo

Os fundos de tijolo, também chamados de real estate, tijolo, papel ou laje, são fundos que investem na aquisição de empreendimentos imobiliários.

Sua remuneração é obtida principalmente por meio do aluguel, podendo haver receita também com a compra e venda de parte dos imóveis da carteira.

consultoria de investimento

Os fundos de tijolo podem ainda ser subdivididos segundo o tipo de empreendimento em que concentram seus investimentos. Os tipos mais comuns são:

  • lajes corporativas ou escritórios;
  • shopping centers;
  • agências bancárias;
  • galpões logísticos;
  • hospitais;
  • hotéis.

Fundos de papéis

Os fundos de papéis têm esse nome por direcionarem seus recursos para títulos de renda fixa ligados a ativos imobiliários, tais como LCIs (Letra de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários).

O rendimento desse tipo de fundo é proveniente do fluxo de pagamentos desses títulos, que em geral são indexados à inflação ou ao CDI.

Quais as vantagens de investir em fundos imobiliários?

Como já mostramos, a maior vantagem do investimento em FIIs é a possibilidade de aplicar uma parcela do seu patrimônio no mercado imobiliário sem ter que comprar imóveis diretamente.

Evita-se assim toda a burocracia envolvida com certidões e escrituras, mobilizando apenas uma fração do montante normalmente exigido em uma transação dessa natureza.

O resgate do investimento também é muito mais simples, já que as cotas dos FIIs têm liquidez muito maior do que o investimento direto em imóveis, e sua negociação envolve custos muito inferiores.

Além disso, os fundos imobiliários contam com a atuação de profissionais especializados no setor, capazes de identificar as melhores oportunidades e administrar com mais eficiência as atividades de gestão envolvidas nesse processo, como busca de inquilinos, negociação de aluguéis, cobrança e execução de garantias, manutenção dos imóveis, entre outras atividades operacionais.

O valor mínimo de aplicação baixo também permite ao investidor diversificar o patrimônio aplicado em vários ativos imobiliários de alta qualidade, inclusive em setores econômicos e regiões distintos, reduzindo os riscos envolvidos.

Outra vantagem, é que os fundos imobiliários são regulados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que tem como principal responsabilidade disciplinar e fiscalizar o mercado de valores mobiliários, e até mesmo punir o descumprimento de regras estabelecidas. Com isso, o investimento em FIIs se torna mais seguro, mas é importante destacar que isso não o isenta de risco.

Neste mercado pode haver perdas e não há rentabilidade assegurada. Continue lendo e descubra os principais riscos envolvidos.

Por fim, a distribuição periódica das receitas geradas pelos ativos do fundo gera para o cotista um fluxo estável de renda, livre de IR, o que é uma grande vantagem para o investidor que busca aplicações para complementar sua aposentadoria.

Quais os principais riscos envolvidos?

Como destacamos no início do texto, fundos de investimento imobiliário são produtos de renda variável.

Assim, o principal fator de risco dos FIIs é, obviamente, a oscilação do mercado imobiliário. Seu valor de mercado está diretamente ligado às flutuações de preço de imóveis e aluguéis, que por sua vez dependem da situação econômica do país.

De forma mais específica, podemos separar os riscos dos fundos imobiliários em algumas categorias, apresentadas a seguir:

Risco de Mercado

Por se tratar de um investimento em renda variável, o principal risco dos fundos imobiliários está associado à flutuação de seu valor de mercado.

É possível haver perda de parte do montante aplicado pelo investidor, caso ocorra queda no preço pelo qual as cotas estão sendo negociadas.

Risco de Liquidez

Também associado à dinâmica de negociação de cotas no mercado secundário, o risco de liquidez se refere à possível dificuldade de desinvestimento do montante aplicado em FIIs.

Isso pode ocorrer caso não existam interessados em adquirir as cotas ofertadas pelo investidor no momento em que ele deseja resgatar o valor investido.

No entanto, esse risco pode ser controlado selecionando-se apenas os fundos mais negociados na Bolsa.

Risco de Crédito

Como a maior parte do rendimento dos FIIs vem do recebimento de aluguéis e outras obrigações financeiras, a eventual inadimplência dos locatários ou emissores de títulos é um dos principais riscos.

Isso porque a falta de pagamento compromete o fluxo de caixa do fundo e afeta a distribuição de seus rendimentos.

Risco de Vacância

Outro risco muito relevante, específico dos fundos de tijolos, é o risco de desocupação dos imóveis que compõem sua carteira.

A vacância, além de reduzir os aluguéis recebidos, também aumenta os custos do fundo, que passa a assumir despesas que normalmente são repassadas aos locatários, como o IPTU.

Como começar a investir em fundos imobiliários?

O primeiro passo para começar a investir em FIIs é abrir uma conta em uma corretora que ofereça acesso a esse tipo de aplicação financeira.

O procedimento de aquisição das cotas é muito similar à compra de ações, sendo executado por meio da emissão de uma ordem de compra.

Nela, o investidor deve indicar o código do fundo em que deseja investir, o número total de cotas que deseja adquirir, além do valor que está disposto a pagar por cada cota.

É importante salientar que a aplicação em fundos imobiliários só deve ser feita após uma análise criteriosa do papel que esse investimento vai desempenhar na sua carteira. É preciso levar em conta o seu perfil e horizonte de investimento, entre outros fatores.

Além disso, a seleção dos fundos deve considerar alguns indicadores relativos ao seu desempenho, como o preço atual da cota, sua liquidez média, o provento esperado e a qualidade dos ativos no qual ele investe.

Busque apoio de profissionais

Recomenda-se ao investidor iniciante, ao menos em seus primeiros passos, que procure o apoio de profissionais, como uma consultoria de investimentos, para auxiliá-lo na avaliação do seu perfil e na seleção das opções mais adequadas a seus objetivos financeiros.

Como você pode perceber, o investimento em fundos imobiliários traz uma série de vantagens para o investidor com horizonte de longo prazo.

Ao aliar a valorização do montante aplicado, em linha com o crescimento do mercado imobiliário, com a geração de um fluxo estável de renda — por meio do pagamento de proventos periódicos — os FIIs são uma excelente alternativa financeira, principalmente para quem está planejando sua aposentadoria.

Agora que você entende mais a fundo o que são os fundos imobiliários, que tal entender como uma consultoria de investimentos pode ajudar você? Baixe grátis o nosso Guia Completo sobre Consultoria de Investimento e tire suas dúvidas!

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