Tudo que você precisa saber sobre fundos imobiliários

por Mariana Congo

Você sabia que existe uma aplicação financeira que apresenta as mesmas vantagens apontadas pelos investidores de imóveis da velha guarda, porém sem incorrer na maior parte das dores de cabeça associadas? Trata-se dos fundos imobiliários, um tipo de investimento ainda pouco conhecido dos brasileiros, mas que oferece vários benefícios, especialmente para quem visa à geração de renda ou está planejando sua aposentadoria.

Quer saber mais sobre essa forma alternativa de investir no mercado imobiliário? Então continue lendo este texto, descubra o que são e como funcionam os fundos imobiliários e quais são suas principais vantagens e riscos.

Investir em imóveis

Quando perguntados sobre qual o investimento mais seguro do mundo, nossos pais e avós nem precisavam pensar muito; respondiam, sem qualquer sombra de dúvida, que eram os imóveis. Afinal, se até mesmo a poupança já sofreu com confisco governamental, seu patrimônio não poderia ser aplicado de maneira mais sólida (no sentido mais literal possível) do que em um pequeno conjunto de propriedades imobiliárias.

Mas muitos filhos e netos, ao ouvir esse conselho, lembram-se imediatamente dos relatos de colegas que levaram meses para conseguir vender seus apartamentos, por exemplo. Muitas vezes acabam tendo que aceitar um desconto substancial. Ou o caso de conhecidos que se lamentavam da falta que estava fazendo a renda daquele aluguel que já estava há meses anunciado, sem que aparecessem interessados. Estes são alguns exemplos de possíveis desvantagens de investir em imóveis. 

Pensando nisto, os fundos imobiliários surgem como uma alternativa para quem deseja investir em imóveis de forma acessível e sem incorrer no tipo de desvantagens citadas.

O que são os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (também conhecidos como FIIs) são um tipo especial de fundo de investimento, que tem como característica principal a obrigatoriedade de aplicar pelo menos 75% de seu patrimônio em imóveis e direitos imobiliários.

Assim como os demais tipos de fundo, os FIIs também têm o patrimônio dividido em cotas. Ao tornar-se cotista de um FII, o investidor transfere a responsabilidade pelas decisões de investimento de seus recursos a um gestor profissional, que define a estratégia de composição da carteira do fundo, escolhendo em que ativos imobiliários seu patrimônio será aplicado.

Vale destacar que, devido à forma de negociação de suas cotas e à incerteza sobre qual será a rentabilidade na prática, os fundos imobiliários são considerados investimentos de renda variável, não sendo possível conhecer sua rentabilidade no momento da aplicação. Muita gente confunde e acha que os fundos imobiliários são renda fixa, mas não, é renda variável.

Quais as principais características dos fundos imobiliários?

Apesar das semelhanças mencionadas acima, os fundos imobiliários têm um funcionamento bem distinto dos fundos de investimento mais comuns, como aqueles oferecidos pelos bancos a seus correntistas. A seguir, apresentamos suas principais características:

Cotas negociadas em Bolsa

Os FIIs são um tipo bem específico de fundo de investimento em renda variável que assim como os chamados ETFs (Exchange Traded Fund) — são negociados em Bolsa de Valores. Isso significa que são fundos fechados, em que não há livre emissão nem resgate de cotas. Para aplicar ou resgatar recursos, é necessário utilizar o mercado secundário, de forma idêntica à negociação de ações na BM&FBovespa (recentemente renomeada como B3, após sua fusão com a Cetip). Tal característica é o que faz com que as cotas dos FIIs sejam consideradas valores mobiliários de renda variável.

Esse fracionamento do patrimônio em cotas torna os fundos imobiliários um investimento acessível mesmo aos pequenos e médios investidores. Boa parte dos FIIs têm suas cotas sendo negociadas a preços ao redor de R$ 100, e não há exigência de compra de um lote mínimo.

Rentabilidade

Outra peculiaridade dos fundos imobiliários é a exigência de distribuição mínima de 95% do lucro apurado por meio de proventos. Com isso, é bastante comum o pagamento mensal de rendimentos aos cotistas, de forma análoga ao recebimento de um aluguel. Além disso, o valor das cotas pode aumentar ao longo do tempo, devido à valorização dos imóveis ou títulos da carteira do fundo.

Cada tipo de fundo oferece uma perspectiva distinta com relação à rentabilidade desses dois componentes. Existem fundos cuja carteira é composta por ativos já maduros, com boa relação entre o rendimento mensal recebido e o preço das cotas (índice conhecido como yield), mas sem grande expectativa de valorização das cotas. Por outro lado, há os fundos que focam no desenvolvimento de novos empreendimentos, possibilitando maiores chances de valorização; em contrapartida, costumam pagar rendimentos bem menos atrativos.

Custos

Os principais custos dos fundos imobiliários para o investidor são as taxas de administração, descontadas do resultado do fundo antes da distribuição aos cotistas. Dependendo do fundo, podem ser cobradas também outras taxas, como a de consultoria imobiliária, paga a uma equipe especializada que apoia o trabalho do gestor; e a taxa de performance, calculada sobre o desempenho do fundo em relação a algum índice de referência preestabelecido.

Além disso, o investidor também precisa arcar com os custos de negociação na compra ou venda das cotas na Bolsa, o que inclui as taxas devidas à Bovespa (atualmente de 0,0325% sobre o valor financeiro de cada operação), e a taxa de corretagem, cobrada pela corretora pela qual as ordens de negociação são realizadas.

Impostos

Um dos grandes diferenciais dos fundos imobiliários é o tratamento tributário a que estão sujeitos, muito mais brando do que o da maior parte dos investimentos disponíveis. A operação de um FII é isenta de uma série de impostos, tais como PIS, COFINS e Imposto de Renda (IR), que só incide sobre a parcela da carteira aplicada em renda fixa.

Já os cotistas também são isentos de IR no recebimento de proventos, estando sujeitos à alíquota de 20% apenas em caso de lucro na venda das cotas (ou seja, quando há ganho de capital).

Quais os tipos de fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são classificados com base no tipo de ativo que compõe a maior parte de sua carteira, conforme determinado pela política de investimento estabelecida em seu regulamento. De forma ampla, os FIIs podem ser enquadrados em duas categorias: “tijolo” e “papéis”.

Fundos de "tijolo"

Os fundos de tijolo, também chamados de fundos de “real estate”, têm como objetivo aplicar seus recursos diretamente na aquisição de empreendimentos imobiliários. Sua remuneração é obtida principalmente por meio do aluguel desses ativos a terceiros, podendo eventualmente obter receita também com a compra e venda de parte dos imóveis da carteira.

Os fundos de tijolo podem ainda ser subdivididos segundo o tipo de empreendimento em que concentram seus investimentos. Os tipos mais comuns são os fundos de lajes corporativas ou escritórios, shopping centers, agências bancárias, galpões logísticos e hotéis. São classificados ainda como monoativos, quando possuem um único empreendimento na carteira, ou multiativos, quando têm a carteira diversificada.

Fundos de papéis

Já os fundos de papéis têm esse nome por direcionarem seus recursos para títulos de renda fixa ligados a ativos imobiliários, tais como LCIs (Letra de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários). O rendimento desse tipo de fundo é proveniente do fluxo de pagamentos derivado desses títulos, que em geral são indexados à inflação ou ao CDI.

Vale destacar ainda dois tipos especiais de FIIs: os fundos híbridos (ou multiclasse), que atuam na aquisição tanto de imóveis quanto de títulos; e os fundos de fundos, que, como o nome indica, investem em cotas de outros fundos imobiliários.

Quais as vantagens de investir em fundos imobiliários?

Como já mostramos, a maior vantagem do investimento em FIIs é a possibilidade de aplicar uma parcela do seu patrimônio no mercado imobiliário sem ter que comprar imóveis diretamente. Evita-se assim toda a burocracia envolvida com certidões e escrituras, mobilizando apenas uma fração do montante normalmente exigido em uma transação dessa natureza. O resgate do investimento também é muito mais simples, já que as cotas dos FIIs têm liquidez muito maior do que o investimento direto em imóveis, e sua negociação envolve custos muito inferiores.

Além disso, os fundos imobiliários contam com a atuação de profissionais especializados no setor, capazes de identificar as melhores oportunidades e administrar com mais eficiência as atividades de gestão envolvidas nesse processo, como busca de inquilinos, negociação de aluguéis, cobrança e execução de garantias, manutenção dos imóveis, entre outras atividades operacionais.

O valor mínimo de aplicação baixo também permite ao investidor diversificar o patrimônio aplicado em vários ativos imobiliários de alta qualidade, inclusive em setores econômicos e regiões distintos, reduzindo os riscos envolvidos.

Fundos de Investimento

Outra vantagem, é que os fundos imobiliários são regulados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que tem como principal responsabilidade disciplinar e fiscalizar o mercado de valores mobiliários, e até mesmo punir o descumprimento de regras estabelecidas. Com isso, o investimento em FIIs se torna mais seguro, mas é importante destacar que isso não o isenta de risco.

Neste mercado pode haver perdas e não há rentabilidade assegurada. Continue lendo e descubra os principais riscos envolvidos.

Por fim, a distribuição periódica das receitas geradas pelos ativos do fundo gera para o cotista um fluxo estável de renda, livre de IR, o que é uma grande vantagem para o investidor que busca aplicações para complementar sua aposentadoria.

Quais os principais riscos envolvidos?

Como destacamos no início do texto, fundos de investimento imobiliário são produtos de renda variável. Assim, o principal fator de risco dos FIIs é, obviamente, a oscilação do mercado imobiliário. Seu valor de mercado está diretamente ligado às flutuações de preço de imóveis e aluguéis, que por sua vez dependem da situação econômica do país. De forma mais específica, podemos separar os riscos dos fundos imobiliários em algumas categorias, apresentadas a seguir:

Risco de Mercado

Por se tratar de um investimento em renda variável, o principal risco dos fundos imobiliários está associado à flutuação de seu valor de mercado. É possível haver perda de parte do montante aplicado pelo investidor, caso ocorra queda no preço pelo qual as cotas estão sendo negociadas.

Risco de Liquidez

Também associado à dinâmica de negociação de cotas no mercado secundário, o risco de liquidez se refere à possível dificuldade de desinvestimento do montante aplicado em FIIs. Isso pode ocorrer caso não existam interessados em adquirir as cotas ofertadas pelo investidor no momento em que ele deseja resgatar o valor investido. Esse risco pode ser controlado selecionando-se apenas os fundos mais negociados na Bolsa.

Risco de Crédito

Como a maior parte do rendimento dos FIIs vem do recebimento de aluguéis e outras obrigações financeiras, a eventual inadimplência por parte dos locatários ou emissores de títulos detidos pelo fundo é um dos principais riscos ao investidor, ao reduzir o fluxo de proventos recebidos.

Risco de Vacância

Outro risco muito relevante, específico dos fundos de tijolos, é o risco de desocupação dos imóveis que compõem sua carteira. A vacância, além de reduzir os aluguéis recebidos, também aumenta os custos do fundo, que passa a assumir despesas que normalmente são repassadas aos locatários, como o IPTU.

Como começar a investir em fundos imobiliários?

Como mencionamos, o investimento em fundos imobiliários é feito por meio da compra de cotas na Bolsa de Valores. Por isso, o primeiro passo para começar a investir em FIIs é abrir uma conta em uma corretora que ofereça acesso a esse tipo de aplicação financeira.

O procedimento de aquisição das cotas é muito similar à compra de ações, sendo executado por meio da emissão de uma ordem de compra. Nela, o investidor deve indicar o código do fundo em que deseja investir, o número total de cotas que deseja adquirir, além do valor que está disposto a pagar por cada cota.

É importante salientar que a aplicação em fundos imobiliários só deve ser feita após uma análise criteriosa do papel que esse investimento vai desempenhar na carteira do investidor, levando em conta, entre outros fatores, seu perfil e horizonte de investimento. Além disso, a seleção dos fundos deve considerar alguns indicadores relativos ao seu desempenho, como o preço atual da cota, sua liquidez média, o provento esperado e a qualidade dos ativos no qual ele investe.

Busque apoio de profissionais

Recomenda-se ao investidor iniciante, ao menos em seus primeiros passos, que procure o apoio de profissionais, como uma consultoria de investimentos, para auxiliá-lo na avaliação do seu perfil e na seleção das opções mais adequadas a seus objetivos financeiros.

Como você pode perceber, o investimento em fundos imobiliários traz uma série de vantagens para o investidor com horizonte de longo prazo. Ao aliar a valorização do montante aplicado, em linha com o crescimento do mercado imobiliário, com a geração de um fluxo estável de renda — por meio do pagamento de proventos periódicos — os FIIs são uma excelente alternativa financeira, principalmente para quem está planejando sua aposentadoria.

E então, pronto para diversificar seus investimentos com os fundos imobiliários? Se quiser receber mais informações sobre aplicações financeiras, curta nossa página do Facebook e continue acompanhando nossas dicas!

Mariana Congo é Gerente de Conteúdo da Magnetis e jornalista especializada em finanças pessoais.

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