Saiba como investir em imóveis sem precisar comprar um!

por Mariana Congo

Muita gente pensa em investir em imóveis para alugar, gerando renda todos os meses. Porém, na prática essa estratégia nem sempre é a mais vantajosa. É preciso avaliar o custo-benefício e saber que há vários pontos que podem pesar contra e comprometer os ganhos, como a vacância dos apartamentos.

Por outro lado, a boa notícia é que é possível investir em imóveis sem precisar comprar um. Isso mesmo! Você não precisa depender do aluguel para ter a garantia de rentabilidade e realizar um ótimo investimento. Mas como fazer isso? Parece até bom demais para ser verdade, não é mesmo?

Fique tranquilo: neste post vamos apresentar outras opções de investimento em imóveis que podem ser mais vantajosas e adequadas aos seus objetivos. Também apresentaremos todas as características gerais de investimento em imóveis para que você possa se familiarizar com os mais variados aspectos desse tipo de ativo.

Ao final deste conteúdo, você terá em mãos as informações necessárias para investir em imóveis da forma mais lucrativa possível, de acordo com o seu perfil e as suas metas. Vamos lá?

Como é investir em imóveis?

Para compreender o contexto do investimento imobiliário no Brasil, é preciso olhar para trás. O sonho de investir em imóveis faz parte da cultura de nosso país, passando de pais para filhos, geração após geração. E muito disso se deve aos momentos turbulentos que nossa economia já enfrentou no passado.

Antes da implementação do Plano Real, em 1994, a inflação atingiu um patamar desesperador. Na verdade, desde 1980 o aumento dos preços já preocupava os brasileiros, dando sinais de descontrole. Naquele ano, a variação do IPCA (principal índice que mede a inflação) ficou em 99,7%.

Ao longo da década de 1980 a situação foi se agravando, até que a variação anual do IPCA atingiu 1972,9% em 1989! Em 1993, logo antes do Plano Real, a subida dos preços atingiu o absurdo ápice de 2.477,15%, conforme você pode observar no gráfico abaixo:

Nesse cenário em que os preços de produtos e serviços subiam descontroladamente dia após dia, o brasileiro passou a enxergar os imóveis como o investimento mais seguro possível. Afinal, na época de hiperinflação, a aparente solidez de uma casa, apartamento ou terreno passava certa tranquilidade às famílias.

Mas será que o imóvel é realmente o investimento que proporciona maior segurança? Até hoje, as pessoas que viveram na pele a hiperinflação têm essa crença muito arraigada. Com isso, os jovens também acabam “herdando” essa ideia de seus pais ao longo dos anos, ou ainda absorvendo a mesma visão quando conversam com alguém mais velho da família.

Contudo, após a implementação do Plano Real a situação da inflação mudou drasticamente, conforme apresentado no gráfico a seguir:

Ao longo deste artigo, vamos mostrar se o imóvel é ou não é o investimento mais seguro para ser feito. Isso será importante para que você se baseie em fatos, e não em crenças ou achismos que fazem parte de uma tradição.

Não há dúvidas de que existem vantagens em comprar um imóvel para alugar (falaremos sobre elas a seguir), mas é preciso estar consciente do que realmente significa essa ação. Por isso, mostraremos também os pontos contra e, em seguida, apresentaremos outras opções no mercado imobiliário que não necessariamente dependem da compra de um imóvel. A ideia é compreender que a propriedade imobiliária nem sempre é a única opção e existem várias alternativas de investimentos nessa área, como você descobrirá em breve.

Quais as vantagens em comprar um imóvel para alugar?

Renda mensal

Sem dúvida nenhuma, quem decide investir em imóveis para alugar faz isso com a expectativa de obter uma renda mensal extra. Essa é uma vantagem relativa, já que depende de alguns fatores, incluindo o contexto econômico e o momento do mercado.

Para que a renda mensal em imóveis valha a pena — principalmente nos tempos atuais, com um mercado pouco aquecido —, é preciso fazer um cálculo para ver quanto do valor do bem é possível receber em aluguel. Em geral, o valor de aluguel de um imóvel corresponde de 0,5% a 1% do seu valor. Por exemplo, para um imóvel de R$ 500 mil com um aluguel de R$ 2,5 mil, o retorno mensal é de 0,5%. Contudo, nem sempre será possível conseguir esse valor de aluguel. Isso sem contar outros custos do imóvel, como manutenções e trocas de inquilino (período de vacância).

Outro detalhe é que no imóvel não há o efeito de juros compostos (juros sobre juros). O apartamento renderá sempre o mesmo por mês — isso se o mercado estiver mais aquecido e houver uma demanda constante. Ou seja, mesmo que o imóvel esteja sempre alugado, o valor será sempre fixo por mês e não acumulará juros para o proprietário.

No exemplo que demos acima, o retorno mensal de 0,5% poderia ser conseguido também em aplicações financeiras de renda fixa, com a diferença de que, nesses investimentos, o investidor contaria com juros compostos. No longo prazo, o efeito de juros sobre juros aumenta muito a rentabilidade.

Valorização do imóvel

Se você compra com o objetivo de vender o imóvel dali a algum tempo, é preciso ter sempre em conta que essa é uma jogada arriscada, porque nunca será algo garantido. Os fatores que contribuem para a valorização do imóvel são o mercado aquecido e a região valorizada, mas nada impede que todo o contrário aconteça.

Por exemplo, alguém que comprou um imóvel antes da crise ficou com o preço dele estagnado durante os últimos tempos. Se esse investidor tiver a possibilidade de segurar o imóvel por mais alguns anos, aí sim ele terá a possibilidade de obter lucro. No entanto, é preciso considerar que, durante esse período de baixa, o retorno com aluguel também fica comprometido. Em tempos de mercado pouco aquecido, o proprietário muitas vezes terá que baixar o valor do aluguel ou até mesmo lidar com períodos em que o imóvel fica vago.

Quais as desvantagens em alugar um imóvel?

Impostos na hora de adquirir um bem

Muita gente esquece, mas ao adquirir um imóvel também é preciso levar em consideração os impostos, taxas e custos adicionais. Esse é um ponto que nem sempre está presente nas aplicações financeiras, já que há, inclusive, investimentos isentos de tributação.

Se no cálculo do rendimento do aluguel você considerar o gasto com imposto que teve na hora da compra do bem, o rendimento fica menor. Além disso, os impostos e gastos com cartório no momento de compra do imóvel são um custo invisível. Normalmente as pessoas não se dão conta de que, por exemplo, um imóvel de R$ 500 mil na prática custou mais do que esse valor, pois sempre existem gastos extras.

Existem alguns impostos que devem ser pesquisados, como ITBI, taxa de corretagem, registro do imóvel, escritura, taxas administrativas do financiamento e certidões negativas. Como exemplo, na cidade de São Paulo, os valores para esses tributos são de:

  • taxa de corretagem: de 6% a 8% do valor do imóvel;

  • ITBI: 2%;

  • escritura pública: 0,2% a 0,4% do valor do bem.

Na tabela abaixo, simulamos os custos envolvidos na aquisição de um imóvel de R$ 700 mil em São Paulo (SP).

Imposto/TaxaValor
Registro do imóvelR$ 2.167,31
Escritura públicaR$ 3.230,00
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)R$ 14,000
TotalR$ 19.397,31 (2,77% do valor do imóvel)

E não se engane com as porcentagens “baixas”: 2% em cima de um valor alto já é um custo totalmente relevante.

Outros impostos: IPTU

Além do imposto pago na aquisição do imóvel, é importante lembrar que existe o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), cobrado anualmente. Mesmo que o plano seja alugar o imóvel, o proprietário pode acabar arcando com esse custo caso, no período de cobrança do imposto, o apartamento esteja vago.

Dificuldades de não ter o imóvel alugado

Como você sabe, ter um imóvel para alugar não significa que ele estará ocupado 100% do tempo. Quando há troca de inquilino, por exemplo, normalmente há um prejuízo de vacância. Um mês vago já representa uma perda de dinheiro, além de possíveis obras de manutenção na transição entre moradores. Nesses momentos, além de não estar ganhando a renda, o proprietário precisa pagar o condomínio e IPTU.

Problemas com o inquilino

Mesmo quando o imóvel está alugado de fato, isso ainda não significa que o proprietário sempre receberá o valor que tem direito pelo aluguel. Por exemplo, em casos de atraso no pagamento. Em uma situação de calote, o proprietário precisa acionar o fiador ou um seguro-fiança.

Tudo isso é um risco para quem está alugando o imóvel, porque ao acionar um seguro, por exemplo, o dono perderá alguns meses de aluguel. Além disso, maus cuidados também podem levar a danos ou depreciação do imóvel.

Manutenção do imóvel

Normalmente, os proprietários não colocam na ponta do lápis os gastos como reformas, desgastes, impostos e vacância de imóvel, e se surpreendem com isso na hora que acontece. Ao adquirir um imóvel, a pessoa acha que tem um rendimento mensal X, mas não calcula bem todos esses custos. Assim, o investidor pensa que está tendo um determinado rendimento mensal fixo, mas quando subtrai todas essas despesas, o valor final é bem menor.

Na grande maioria dos casos, ao fazer a comparação com uma aplicação de renda fixa o proprietário a percebe que teria sido mais vantajoso aplicar o capital na segunda opção, já que esses custos não existiriam. Ou seja: ao adquirir um imóvel, é preciso colocar tudo no papel para não perder dinheiro e para não ter surpresas desagradáveis.

Dificuldades na hora de vender

Como citamos no tópico sobre valorização do imóvel, existem muitas incertezas sobre o momento de negociar esse bem. Uma crise, desvalorização da área, mercado pouco aquecido, obras — tudo isso pode atrasar um pouco mais do que o esperado até efetivar a venda do imóvel. Enquanto se está em busca de um comprador, também há um período de vacância ou uma perda na renda.

Além disso, o investidor pode fazer um mau negócio por pressa, achando que está ganhando dinheiro, mas na verdade não está. Em alguns cenários, se o dono tiver alguma urgência em vender, pode acabar até mesmo liquidando o imóvel por um preço menor do que comprou.

Nesses casos, mais tarde ele percebe que poderia ter investido com mais segurança optando por outros fundos, sem dores de cabeça. Isso porque administrar um imóvel sempre será mais trabalhoso do que investir em aplicações financeiras. A gestão do imóvel pode ser bastante cansativa, cheia de detalhes que, na maior parte dos casos, não são colocados na ponta do lápis.

Quais as alternativas para investir em imóveis sem precisar comprar um?

Ao contrário do que a maioria das pessoas pensa, para investir em imóveis não é preciso comprar um. Pelo contrário: existem outras maneiras de aplicar seu dinheiro nesse mercado correndo menos riscos e obtendo rentabilidades maiores do que se você fosse adquirir o imóvel em si.

A partir de agora, mostraremos a você como fazer isso. Todas as alternativas são válidas e a opção por uma ou outra vai depender do seu objetivo, perfil financeiro e disponibilidade de valores. Os fundos imobiliários, primeira possibilidade apresentada, são uma forma direta de investir em imóveis sem ter um imóvel. Já as outras aplicações são investimentos mais amplos no mercado imobiliário, porque são títulos e ativos ligados ao crédito imobiliário. Saiba mais a seguir.

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

É um investimento indicado para a pessoa que gosta de imóveis e quer investir neles, porém sem ter que comprar o imóvel em si. Ao investir nos fundos imobiliários você tem menos trabalho, porque não paga pelo investimento total em um imóvel, além de não ter que lidar com os problemas citados acima. Ou seja, é uma forma de investir em imóveis sem ter um imóvel e também diversificar dentre diferentes tipos e imóveis (shoppings, hotéis, prédios comerciais ou residenciais).

Características: sua lógica de funcionamento é a mesma de um fundo de investimentos, constituído de cotas. Têm como característica principal a obrigatoriedade de aplicar pelo menos 75% de seu patrimônio em imóveis ou títulos e valores mobiliários do setor imobiliários (como LCI, CRI e ações de empresas da área).

Prazos: suas cotas são negociadas em bolsa e geralmente não há um prazo de vencimento determinado.

Liquidez: oferecem mais liquidez do que o investimento em imóveis, mas, dependendo do caso, podem ter algumas restrições para negociação das cotas.

Riscos: os FIIs são considerados uma aplicação em renda variável, por causa das características que já falamos sobre o investimento em imóveis, como a questão da vacância e da desvalorização.

Rendimento: renda variável. Não há garantia de nenhum retorno fixo. Exemplo: se todos os imóveis que compõem o fundo estiverem ocupados e todos os inquilinos estiverem pagando em dia, o rendimento será X; se não, o rendimento será Y. Em uma situação de crise pode até ter rendimento negativo.

Imposto de Renda: pessoas físicas têm isenção de Imposto de Renda sobre rendimento do FII, desde que as cotas sejam negociadas em bolsa e o fundo possua pelo menos 50 cotistas. Se um cotista tiver mais de 10% de cotas do fundo, não será isento.

Custos: há cobrança de taxa de corretagem (pela bolsa) e taxa de administração (pela gestora do fundo).

Emissores: instituições financeiras.

LCI (Letra de Crédito Imobiliário)

A LCI (Letra de Crédito Imobiliário) é usada por instituições financeiras para captar recursos para financiar crédito ofertado ao setor imobiliário.

Características: é uma opção de investimento que une rentabilidade, segurança e isenção de Imposto de Renda. A LCI aproveita as altas taxas de juros do Brasil para entregar bons rendimentos.

Prazos: em geral, a LCI possui um prazo de vencimento determinado, que pode ser de meses ou até mesmo anos. O investimento costuma ser recomendado para quem busca um retorno no médio ou longo prazos, como dois anos ou mais.

Liquidez: baixa liquidez, já que o dinheiro só pode ser sacado ao final do prazo. No entanto, há a possibilidade de negociar o título no mercado secundário.

Riscos: o risco é baixo, pois se trata de um investimento em renda fixa garantido pelo FGC, o Fundo Garantidor de Créditos.

Imposto de Renda: isento.

Custos: não há.

Rendimento: oferece renda fixa, podendo variar de um título para o outro. O emissor pode ofertar um rendimento de X% prefixado, a inflação acrescida de uma taxa ou um retorno pós-fixado, de XX% do CDI, por exemplo.

Emissores: normalmente são os bancos.

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliário)

O CRI é um título lastreado em créditos imobiliários e emitido exclusivamente por companhias securitizadoras. Essas companhias são instituições não financeiras que têm o objetivo de adquirir recebíveis imobiliários e sua securitização. Ao realizar essas aquisições, elas emitem Certificados de Recebíveis Imobiliários e os colocam no mercado financeiro e mercado de capitais.

Características: assim como LCI, é isento de Imposto de Renda.

Prazos: normalmente os prazos de vencimento são bastante longos, desde poucos anos até mais de uma década.

Liquidez: para quem precisa de liquidez a qualquer momento ou no curto prazo, o CRI não é indicado. É recomendado para quem quer investir por um prazo acima de dois anos.

Riscos: há o risco de crédito, de que o emissor não pague o rendimento prometido. CRI não tem garantia do FGC.

Rendimento: renda fixa, pode ser prefixado, pós-fixado ou híbrido.

Emissores: companhias securitizadoras.

LIG (Letra Imobiliária Garantida)

A LIG (Letra Imobiliária Garantida) também é um investimento em renda fixa relacionado ao mercado imobiliário. Ela foi regulamentada em 2017 e agora o mercado aguarda as primeiras emissões desse título.

Características: semelhante à LCI, porém mais acessível — isto é, o investimento exigido para a aplicação é menor. Embora não conte com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), possui a chamada dupla proteção dos investimentos ou seja além do balanço do próprio banco emissor, a LIG é garantida por um pool de créditos imobiliários independentes. Mesmo com a quebra da instituição financeira, esses créditos podem honrar o pagamento dos investidores. Por outro lado, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) não contam com a proteção do FGC ou com a dupla garantia, sendo assim são uma opção mais arriscada para quem aplica em títulos atrelados ao mercado imobiliário.

Prazos: as LIGs têm prazo mínimo de 2 anos.

Liquidez: apesar das vantagens, esse novo título não é indicado para investidores que precisem de liquidez imediata ou que tenham interesse em resgatar os títulos no curto prazo, pois a carência é de 12 meses para resgate.

Riscos: oferece renda fixa, mas existe um risco maior de “risco de crédito” porque não tem garantia do FGC (fundo garantidor de créditos), deixando a pessoa mais exposta. Nos investimentos cobertos pelo FGC, caso o banco emissor dos títulos vá à falência, recebe-se de volta do FGC o valor aplicado.

Rendimento: renda fixa.

Emissores: normalmente são os bancos.

Qual a melhor opção para investir em imóveis?

Como você viu, existem diversas opções para investir em imóveis, direta ou indiretamente. Não existe uma aplicação que seja melhor do que as outras, já que tudo depende dos seus objetivos e da sua realidade como investidor. O ideal é sempre prezar pela diversificação, pois ao ter uma carteira de investimentos diversificada você garante rentabilidade, além da segurança e a liquidez necessárias para o seu perfil.

Liquidez

Na hora de escolher os ativos, esteja atento aos prazos, às suas próprias necessidades e à diversificação. Na dúvida, sempre se questione: em quanto tempo vou precisar do dinheiro? Se for a um prazo curto, é melhor que você não invista em nenhuma dessas categorias de imóveis, já que elas não são fáceis de resgatar.

O imóvel como bem precisa ser vendido, os FIIs podem ter algumas restrições e os outros títulos geralmente só permitem o resgate na data do vencimento. Isso significa que, de uma maneira geral, para quem precisa de liquidez em curto prazo, imóveis e títulos relacionados ao mercado imobiliário não são os mais indicados.

Risco e acessibilidade

Vale a pena lembrar-se também de que LIG e CRI têm um risco maior porque não contam com garantia do FGC. Além disso, CRI tem um investimento mínimo muito alto, não sendo acessível a todo tipo de investidor.

Já os fundos imobiliários têm um investimento menor, dão menos trabalho e também têm um preço mais baixo, pois o investidor não precisa fazer o papel de cobrar e gerir os inquilinos. Os títulos de renda fixa, por sua vez, precisam ser avaliados de acordo com o perfil de cada pessoa.

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Mariana Congo é Gerente de Comunicação da Magnetis e jornalista especializada em finanças pessoais.

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