Letra Imobiliária Garantida (LIG): será o fim da LCI?

por Fernando Reis

(Post originalmente publicado em dezembro de 2017)

Você já ouviu falar em Letra Imobiliária Garantida (LIG)? Se a sua resposta é “não”, fique tranquilo, pois a maioria das pessoas ainda não sabe exatamente do que se trata. Estamos falando de mais uma modalidade de título de renda fixa que está à disposição de quem se interessa por investimentos.

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A LIG é um tipo de investimento que surgiu em 2014, por meio de uma Medida Provisória. Ela foi regulamentada em 2017, mas somente em novembro de 2018 teve a sua primeira emissão, realizada pelo banco Santander na bolsa de valores.

O objetivo do governo ao criar a LIG é diversificar as fontes de financiamento do setor imobiliário, que hoje conta com a poupança, com as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e com os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Assim como poupança e LCI, a LIG é será outra opção de investimento isenta de Imposto de Renda.

Continue lendo este para saber como você pode se beneficiar com essa novidade que pretende mexer com o mercado imobiliário em 2018!

O que é Letra Imobiliária Garantida?

As Letras Imobiliárias Garantidas, ou LIGs, são títulos de renda fixa emitidos por instituições financeiras com a finalidade de injetar recursos no mercado imobiliário. A rentabilidade fica atrelada à taxa de juros ou então a indicadores como o Índice de Preços ao Consumidor (IPCA), por exemplo.

A LIG pode ser emitida por:

  • bancos múltiplos;
  • bancos de investimentos;
  • sociedades de crédito;
  • companhias hipotecárias;
  • bancos comerciais;
  • associações de poupança e empréstimo;
  • e caixas econômicas.
  • associações de poupança e empréstimo;

Essa modalidade de aplicação foi inspirada nos covered bonds europeus. Em outros países emergentes, os títulos equivalentes à LIG representam de 20 a 30% do Produto Interno Bruto (PIB). Na Europa, chegou a movimentar mais de 2,5 trilhões de euros apenas em 2016.

Assim como acontece na Europa, a intenção é fazer com que a Letra Imobiliária Garantida seja uma aplicação com vencimento para o longo prazo. O próprio modelo criado pela lei prevê que as Letras Imobiliárias Garantidas tenham um prazo mínimo de dois anos para vencimento e um período de 12 meses de carência para o resgate.

Em suma, a característica marcante desse tipo de aplicação, assim como acontece no modelo europeu, é o fato de que os papéis possuem vencimento para o longo prazo (acima de 2 anos) e também que possuem garantia em um amplo conjunto de ativos, além da garantia do banco emissor do título.

Diferenças entre LIG, LCI e CRI

A essa altura, você pode estar se perguntando: “no que a Letra Imobiliária Garantida é diferente da Letra de Crédito Imobiliário?”. A verdade é que a LIG não é uma redundância dentro do mercado imobiliário, mas uma alternativa!

A dupla proteção dos investimentos dá segurança à LIG, fazendo com que ela possa competir com a LCI em pé de igualdade, mesmo sem contar com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), que protege o investidor que opta pela LCI.

A dupla proteção funciona assim: além do balanço do próprio banco emissor, a LIG é garantida por um pool de créditos imobiliários independentes. Mesmo com a quebra da instituição financeira, esses créditos podem honrar o pagamento dos investidores.

Já os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) têm a peculiaridade de serem títulos criados não por instituições financeiras, mas por empresas que atuam no ramo imobiliário. Sem contar com a proteção do FGC ou com a dupla garantia, os Certificados de Recebíveis Imobiliários são a opção mais arriscada para quem aplica em títulos atrelados ao mercado imobiliário.

Quais são as vantagens da Letra Imobiliária Garantida?

Talvez a maior vantagem desse tipo de aplicação esteja no quesito segurança. O investimento tem uma garantia dupla: mesmo se a instituição financeira que emitiu o título venha a quebrar ou a dar um calote em seus clientes, a LIG também é protegida pelos ativos imobiliários a que está atrelada.

Outra grande vantagem estabelecida pela regulação do Banco Central do Brasil é que os rendimentos estão isentos do recolhimento de Imposto de Renda no caso do investidor pessoa física. O objetivo é incentivar os investimentos na área. Pode não parecer grande coisa, mas, por vezes, os custos e impostos relacionados aos investimentos acabam comendo uma fatia grande dos rendimentos.

Assim como acontece com a LCI, a LIG também é uma aplicação de renda fixa, e isso pode trazer estabilidade a uma carteira de investimentos. Seu perfil será mais conservador e também indicado para quem busca uma aplicação de longo prazo.

Por fim, não poderíamos deixar de ressaltar que as Letras Imobiliárias Garantidas também podem ter uma rentabilidade maior do que os outros títulos negociados no mercado imobiliário — como é o caso da LCI, mas a verdade é que vamos ter que esperar para ver!

Desvantagens da Letra Imobiliária Garantida

A 1ª desvantagem da Letra Imobiliária Garantida é a sua liquidez, ou melhor, a sua falta de liquidez. Os títulos foram desenvolvidos para funcionar bem com vencimentos para o longo prazo.

Com isso, o investidor que precisar do dinheiro antes da hora pode ficar na mão ou ter de pagar caro por isso. Assim, é sempre recomendável montar uma carteira de investimentos diversificada, com títulos de curto, médio e longo prazos.

Além disso, diferentemente da LCI, a LIG não possui garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), entidade privada e sem fins lucrativos, criada nos anos 1990 pelas instituições financeiras visando proteger os investidores. Desde o final de dezembro de 2017, a cobertura do fundo tem um limite de até R$ 1 milhão por CPF, podendo ser até R$ 250 mil por instituição. Antes, o FGC cobria até R$ 250 mil por banco onde o investidor tinha aplicação, sem um limite máximo. Agora se o investidor tiver, por exemplo, aplicações em dez instituições diferentes (cobertas pelo FGC), ele estará garantido em apenas R$ 1 milhão - e não mais em R$ 2,5 milhões como antes. 

Por fim, podemos concluir que a Letra Imobiliária Garantida surgiu para conjugar a necessidade de captação de recursos para o setor imobiliário com a necessidade de diversificação de títulos imobiliários para o investidor.

É bom para o desenvolvimento da economia do país e também para quem está em busca de um título seguro com rendimentos mais elevados em troca de uma liquidez mais baixa.

A Letra Imobiliária Garantida não é um título nem melhor, nem pior do que a LCI: tudo depende do perfil do investidor e dos seus objetivos. Do ponto de vista do investidor, a criação de mais um título no mercado deve ser festejada, já que cria um ambiente de diversidade de produtos financeiros no ramo imobiliário.

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Fernando Reis é administrador e Analista de Marketing de Conteúdo da Magnetis.

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